Permis de construire

Pour comprendre ce qui est un Permis de construire, j’espère que ce petit article vous donnerait rapidement une vision globale d’une démarche complexe et souvent mal comprise. Ce qu’on doit surtout retenir c’est que le Permis de construire  s’incrit dans un processus avec des étapes et du temps nécessaire pour les accomplir. Processus qui s’articule autour de quatre élements : 1. Projet  2. Dépôt de Demande  3. Instruction 4.Décision de la Mairie .  Ce n’est surtout pas « juste » une question de signatures de plans, dépôt de formulaire et obtention dans les plus bref délais. Pour que ce processus puisse être réellement réussi, il devrait se dérouler sans précipitation, dans le respect et de manière méthodique.

Le permis de construire (PC) est une autorisation administrative d’urbanisme délivrée par la Mairie d’une ville. Elle autorise la construction d’un bâtiment sur la base d’un projet préalablement conçu à un niveau de détail nécessaire pour démontrer la conformité du projet avec les règles d’urbanisme. Un permis de construire peut être aussi exigé pour la modification, l’extension ou la surélévation  d’une construction existante.

Les règles d’urbanisme pour obtenir un Permis de construire sont le plus souvent assemblés dans un Plan Local d’Urbanisme (PLU). Ce document est normalement disponible sur les site web da la ville. Le PLU peut contenir plusieurs annexes décrivant les zones urbaines de la Ville avec leurs règles spécifiques. Les annexes peuvent contenir aussi les exigences en terme de stationnement ou végétation, ainsi que les risques naturels à prendre en considération. Le projet conçu et objet de demande de Permis de construire doit tenir compte de tous ces éléments.

Point important-le Permis de construire étant une autorisation d’urbanisme, les dessins du projet dans le PC ne sont pas des documents graphiques suffisament détaillés pour l’exécution du chantier.

Le Permis de construire (PC) est exigé pour toute construction nouvelle dépassant une surface créée de 20m² . Cette « construction nouvelle » peut être un bâtiment neuf, une extension ou une surélévation de l’existant. Un permis de construire est éxigé aussi pour des modifications structurelles d’un bâtiment existant ou pour le changement de sa destination. Pour toute autre construction, ne dépassant pas les 20m², théoriquement on est sensé déposer une demande de Déclaration Préalable de Travaux (DPT).

Dans des communes couvertes par un PLU, il est possible de faire jusqu’à 40m² sans demander un Permis de construire, mais une Déclaration Préalable, à condition qu’un ensemble de conditions soit réunies. Cela pourrait être le cas d’un projet de moins de 40²  pour extension/surélévation de l’existant (pas pour un bâtiment neuf séparé de l’existant), mais uniquement si la surface totale finale  (existant+extension) ne dépasse pas les 150m². Dans le cas de copropriété on considère comme « existant » la totalité de la copropriété (peu importe si elle comporte un ou plusieurs bâtiments) et non pas le lot du copropitétaire qui voudrait s’élargir . Il est donc évident, que ces conditions sont rarement réunies dans des villes à haute densité où les maisons existantes et les copropriétés dépassent souvent les 150m² avant même le début du projet.

La réponse à cette question peut être regardée sous deux angles:  L’angle de l’Obligation par la Loi et l’angle du Souhait d’une expertise. Le deuxième est évidement tout à fait dans le cadre des lois et je ne peux que vous conseiller le recours à un.e architecte de confiance pour tout projet. De point  de vue de l' »Obligation » les choses se résumeraient ainsi: Moins de 150m²  – Pas d’obligation d’architecte. Plus de 150m² – Obligation d’architecte

Pour des projets de moins de 150m² la loi vous permet de déposer une demande de Permis de construire sans architecte. Le seuil de 150m² est une manière de flexibiliser le domaine de la construction, afin d’assurer l’accès à la maison individuelle au plus grand nombre de personnes. Il suffit de suivre un formalisme du dossier et du projet, et théoriquement toute personne peut préparer et déposer une demande de PC de moins de 150m². Comme évoqué plus haut, vous pouvez bien-sûr faire appel à un.e architecte dès le premier mètre carré. Cela apporterait à votre projet de la rigueur professionnelle , de la qualité architecturale, technique et urbaine.

Pour des projets au-dessus de 150m² de surface de plancher créée, la Loi oblige le recours à un.e architecte inscrit.e à l’Ordre des Architectes. Le mot « oblige » est pour autant tout à fait inadapté à la belle discipline qui est l’architecture. Faire un projet avec un.e architecte c’est le choix de l’accompagnement personnalisé; de  l’expertise transversale, de la clarté des responsabilités; de la défense de vos intérêts  et surtout : de la qualité architecturale, spatiale et urbaine. L’architecte a un devoir de conseil envers ses Clients et vous guide dans vos démarches avec les différents intervenants et administrations. Un.e architecte ne peut signer un dossier de Permis de construire qu’à condition qu’il ou elle soit à l’origine de la conception architecturale. D’autres cas de figures sont déontologiquement et légalement inacceptables.

Pour qu’une demande de Permis de construire ait toutes ses chances d’aboutir, il faut passer par un processus global qui comprend plusieurs phases. Souvent entre le moment où on décide de faire un projet pour obtenir un Permis de construire et l’obtention effective de cette autorisation administrative peuvent s’écouler 5-6 mois voir plus. Donc, il faut faire attention aux prévisions liées aux différentes clauses lors de l’achat d’un terrain ou d’une maison qu’on veut agrandir. Les étapes liées à la préparation, le dépôt de demande de PC et l’obtention (ou pas) d’un Permis de construire sont les suivantes:

1. Conception du projet d’architecture et Formalisation des pièces de demande de PC.

Cette étape commence avec le processus d’analyse de votre programme, terrain et budjet; l’ étude du PLU en vigueur, ainsi que les contraintes liées aux risques naturels. Après, c’est le temps de la réflexion avec des dessins; des échanges, des réajustements;  des consultations des bureaux d’études. Il faut savoir qu’un projet fait avec architecte doit respecter des phases réglémentaires (ESQ, APS, APD, PC) . Chacune de ses phases founit un certain nombre d’informations à des niveaux de détail différents. Le temps nécessaire pour la conception d’un projet de maison est très souvent au minimum deux à trois mois.

Une fois la conception en phase PC terminée, il faut préparer le dossier de dépôt de demande de PC , en respectant un formalisme très précis. Ce dossier doit comporter des pièces obligatoires-graphiques et écrites. Cela permet un sort de « langage » commun entre demandeur et administration – peu importe la Ville, la taille et le type de projet. C’est pourquoi l’architecte doit prendre le temps nécessaire  pour mettre en forme le projet conformément aux exigences . Il faut aussi renseigner les formulaires officiels Cerfa de manière attentiven toute en sachant qu’ils existent deux types de formulaires de PC- Pour maison individuelle et Pour tout autre bâtiment. Les informations transmises dans le dossier permettent non seulement de décrire le projet, mais aussi de calculer les taxes à payer. A partir du moment où toutes ces pièces sont prêtes et vérifiées, le dossier peut être signé par l’architecte et les Clients en plusieurs exemplaires . Il faut aussi se renseigner sur les modalités de dépôt pratiquées par la ville où se trouve le projet. Dans le cas où la ville propose la télétransmission des dossiers de PC, vous pouvez aussi déposer votre dossier de manière éléctronique. Cela peut vous éviter beaucoup de temps et de papier d’impression.

2. Dépôt de la demande de Permis de construire à la Mairie

Depuis janvier 2022, le dépôt de dossier de demande Permis de construire peut normalement se faire par voie électronique. Avant de compter sur cette démarche très économe en temps et en impressions papier, il faut s’assurer que la ville la propose . Actuellement il y a encore beaucoup de villes qui ne sont pas accordées à ce service. La manière classique de dépôt à plusieurs exemplaires papier reste la norme. En tous les cas, même si la ville propose la télétransmission des dossiers de demande de PC, vous avez toujours la possibilité de déposer en version papier .

3. Instruction du dossier

Dans le cas général, l’instruction de la demande de Permis de construire se fait en 2 mois. Dans le cas où le projet est à proximité d’un monument historique , ce délais est porté à 3 mois,car le projet doit être aussi regardé  par les Architectes des Bâtiments de France et recevoir leur avis.. L’instruction du PC se fait par des professionnels de l’urbanisme qu’on appelle des Instructeurs PLU.  Leur rôle est de vérifier si votre projet respecte les règles d’urbanisme en rapport avec la zone de la Ville où vous voulez construire. Des différents services techniques sont consultés. Il est donc tout à fait possible que les échanges avec la Mairie se poursuivent après le dépôt. On pourrait vous demander d’apporter des pièces graphiques ou écrites supplémentaires. Cela amène souvent la période réelle nécessaire à l’éventuelle obtention d’un PC au-delà des délais évoqués plus haut.

4. Décision de la Mairie

Une fois l’instruction de votre dossier de demande de PC terminée, la Mairie vous envoie ce qu’on appelle un « arrêté ».  Dans le cas où le projet a reçu l’approbation de la Ville, cet arrêté stipulera que le permis de construire vous est accordé . L’arrêté de PC vous détaillera les prochaines démarches à suivre. Vous devez accrocher de manière visible sur votre terrain un tableau d’affichage de Permis de construire. Le constat d’un huissier de la date d’affichage est recommandé. C’est à partir de ce moment que commencent à courir les deux mois pendant lesquels des recours par des tiers pourraient contester le Permis. Au total, vous avez trois ans pour commencer à construire votre projet avant que le PC accordé n’expire

Dans le cas où le projet n’a pas pu être approuvé par la mairie, l’arrêté stipulerait le Refus de la demande de Permis de Construire . Ce refus sera argumenté de manière assez claire et précisera les points du PLU que le projet n’aurait pas respecté. Pourtant, il est possible que même en cas de refus le choses ne soient pas tout à fait perdues pour le projet. Parfois, on peut le »sauver » en le réajustant par rapport aux points évoqués dans l’arrêté de refus. Donc, il faut garder son calme, analyser ce qui ne va pas dans le projet et se rapprocher de la Ville . Vous aurez la possibilité soit de déposer rapidement une nouvelle demande de PC , soit de demander ce qu’on appele un Certificat Opérationnel d’Urbanisme. Ce dernier vous permettrait de continuer les échanges avec la Ville en garantissant que les informations fournies resteront inchangées pendant 18 mois.

Pour terminer, si il y avait des conseils à donner pour mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir un permis de construire, ça serait de Prendre le temps pour concevoir le Projet;  Respecter la Ville et son réglement d’urbanisme; Etre patients et transparents; Faire une vraie équipe avec votre architecte.  La volonté d’aller très vite peut se comprendre, mais l’expérience montre que c’est rarement une stratégie fructueuse. Les possibilités d’érreur sont plus élévées, la pression du temps peut améner à des tensions inutiles et au final, le résultat obtenu pourrait être en total décalage avec les attentes initiales. Si vous souhaiteriez être accompagnés pour votre projet par des architectes qui aiment leur métier, tout en respectant les Villes et les Clients qui leur font confiance, n’hésitez pas à envoyer un mail en cliquant sur le bouton ci-dessous. Avec ma petite équipe nous serions râvis d’échanger sur votre projet. A très bientôt!

Pour plus d’information, vous pouvoir voir ma page dédiée au « Permis de construire »